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22. 11. 2019

Was Immobilienverkäufer über die Mängelhaftung wissen müssen

Mängelhaftung

Bereits beim letzten Besuch hat der Schornsteinfeger

Ihnen gesagt, dass die Balken Ihres Daches so langsam morsch werden und das

Dach in den nächsten Jahren erneuert werden muss. Nun wollen Sie Ihr Haus

verkaufen und wissen ganz genau: Wenn Sie diesen Mangel angeben, drückt das auf

den Preis. Doch Vorsicht: Wer nichts sagt, muss später oft wesentlich mehr

zahlen.

 

 

 

In Deutschland gibt es nämlich eine Mängelhaftung für

Verkäufer. „Der Verkäufer hat dem Käufer die Sache frei von Sach- und

Rechtsmängeln zu verschaffen.“ Heißt es im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in

§433 Absatz 1. Ein Sachmangel liegt zum Beispiel vor, wenn ein zu Wohnzwecken

gekauftes Haus aufgrund eines undichten Daches oder anderer Mängel an der

Bausubstanz unbewohnbar ist. Ein Rechtsmangel hingegen bedeutet, dass Rechte

Dritter die Immobilie für den Käufer nicht bewohnbar machen. Das wäre etwa der

Fall, wenn einem Mieter im Grundbuch ein Nießbrauchrecht zugesichert ist.

 

 

 

Mit welchen juristischen Folgen müssen Verkäufer rechnen?

 

 

 

Laut § 437 Nr. 1 BGB steht dem Käufer beim Auftreten von

Mängeln, die der Verkäufer ihm verschwiegen hat eine Nacherfüllung zu. Dies

gilt nicht für offene Mängel wie etwa ein großes Loch im Dach. Hier wird davon

ausgegangen, dass der Käufer diesen gut sichtbaren Schaden bei der Besichtigung

wahrgenommen und die Immobilie in diesem Wissen gekauft hat. Eine Ausnahme

besteht, wenn der Verkäufer im Kaufvertrag eine Garantie gewehrt hat – etwa die

sofortige Nutzung der Immobilie, die mit einem Loch im Dach wohl kaum möglich

ist – dann muss der Verkäufer für Schadensersatz sorgen.

 

 

 

Bei versteckten Mängeln an der Bausubstanz hingegen muss der

Verkäufer mitunter für eine Nacherfüllung sorgen, wenn die Mängel schon länger

bestanden. Theoretisch ist es nach § 439 BGB auch möglich als Ersatz eine

gleiche Sache zu liefern – bei Immobilien ist das jedoch wohl kaum möglich.

Sorgt der Verkäufer weder für eine gleiche Sache noch für eine Nacherfüllung

hat der Käufer das Recht, vom Kaufvertrag zurückzutreten (§ 440 BGB) oder den

Kaufpreis zu senken (§ 441 BGB).

 

 

 

Wie können Verkäufer sich vor der Mängelhaftung schützen?

 

 

 

Nun ist es natürlich nicht immer so, dass Verkäufer von den

Mängeln an ihrer Immobilie wissen und diese mutwillig verschweigen. Lässt sich

also kein Verkauf tätigen, ohne zu befürchten, später noch einmal zur

Verantwortung gezogen zu werden? Ganz so schlimm ist es nicht. Verkäufer können

sich durch bestimmte Klauseln im Vertrag von der Haftung für nach

Vertragsabschluss auftretende Sachmängel freimachen. Das gilt allerdings nur

für Mängel, die beiden Parteien vor Vertragsabschluss nicht bekannt waren. Hat

der Schornsteinfeger die Mängel am Dach schon vor dem Eigentümerwechsel

festgestellt und dem Verkäufer mitgeteilt, lässt sich dies in einem möglichen

Rechtsstreit leicht nachweisen.

 

 

 

Bekannte Mängel zu verschweigen ist also keine kluge Option.

Stattdessen ist es ratsam, sie schriftlich im Kaufvertrag festzuhalten, um sich

vor einer späteren Haftung zu schützen. Deshalb ist eine professionelle

Werteinschätzung durch einen Experten so wichtig. So erfahren Eigentümer nicht

nur den Realwert ihrer Immobilie, sie bekommen auch eine Übersicht über alle

Mängel am Haus, die sie im Kaufvertrag aufführen können.

 

 

 

Zudem verjähren die Käuferansprüche beim Immobilienkauf laut

§ 438 BGB nach fünf Jahren. Verkäufer müssen also nicht befürchten, nach

etlichen Jahren auch für frische Schäden haftbar gemacht zu werden.

 

 

 

Sie benötigen ein professionelles Gutachten für den

Verkauf Ihrer Immobilie oder sind sich bei Formulierungen im Kaufvertrag unsicher?

Kontaktieren Sie uns jetzt ganz unverbindlich. Wir unterstützen Sie gerne.

 

 

 

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder

Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem

konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

 

 

 

Foto: © vicnt2815/Depositphotos.com

 

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